Tekst opracowany z wykorzystaniem sztucznej inteligencji. Zasady i ograniczenia
Artykuł sponsorowany
Krótka odpowiedź: kosztorys budowlany na Pomorzu wycenia się od zakresu dokumentu, nie od metrażu obiektu. Inaczej liczy się wycenę do banku, inaczej do przetargu, a jeszcze inaczej do sądu. Jedno pytanie rozstrzyga o połowie ceny: czy wykonawca dostaje gotowy przedmiar, czy musi go dopiero sporządzić.
Gdańsk, Gdynia i Sopot mają specyfikę, której nie widać w cennikach: dużo kamienic w strefie konserwatorskiej, dużo inwestycji portowych i stocznia, która ciągnie za sobą wykonawców z uprawnieniami. To przekłada się na dokumenty. Wycena remontu kamienicy z nadzorem konserwatorskim wymaga pozycji, których w typowym mieszkaniu z wielkiej płyty po prostu nie ma.
Przedmiar i obmiar - różnica, która kosztuje najwięcej
To dwa dokumenty o niemal identycznej nazwie i zupełnie innej funkcji. Myli je prawie każdy inwestor, który pierwszy raz prowadzi budowę, i prawie każdy spór o rozliczenie zaczyna się dokładnie tutaj.
| Przedmiar robót | Obmiar robót | |
|---|---|---|
| Kiedy | przed rozpoczęciem robót | w trakcie i po zakończeniu |
| Na czym oparty | dokumentacja projektowa | pomiar na budowie |
| Co pokazuje | ile robót przewidujemy | ile robót wykonano |
| Do czego służy | wycena, oferta, budżet | rozliczenie, faktura |
| Kto sporządza | kosztorysant inwestora | wykonawca, potwierdza inspektor |
Formę przedmiaru opisuje rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 20 grudnia 2021 r. (Dz.U. 2021 poz. 2454): strona tytułowa, spis działów i tabela przedmiaru, a na stronie tytułowej - nazwisko osoby, która go opracowała, oraz data. Szerzej o tym, gdzie te dwa dokumenty się rozjeżdżają w praktyce, piszemy tutaj: https://kosztorysanci.com.pl/blog/przedmiar-a-obmiar-robot.
Co podnosi cenę usługi kosztorysowej
Wycena pracy kosztorysanta rzadko zależy od powierzchni. Zależy od tego, ile brakujących informacji trzeba uzupełnić i jaką odpowiedzialność bierze na siebie podpisujący.
| Czynnik | Wpływ na pracochłonność |
|---|---|
| Gotowy przedmiar od inwestora | zostaje sama wycena, praca krótsza o większość |
| Brak dokumentacji, pomiar z natury | dochodzi inwentaryzacja i wizja lokalna |
| Przeznaczenie: przetarg publiczny | wymogi formalne z Prawa zamówień publicznych |
| Przeznaczenie: spór z ubezpieczycielem | dokumentacja szkody, zdjęcia, uzasadnienie pozycji |
| Obiekt pod nadzorem konserwatorskim | technologie niestandardowe, kalkulacje własne |
Zestawienie na podstawie zleceń prowadzonych w województwie pomorskim.
Kosztorys do przetargu rządzi się własnymi prawami
Przy zamówieniach publicznych kosztorys inwestorski nie jest dokumentem pomocniczym, tylko podstawą ustalenia wartości zamówienia. Wynika to z art. 34 ustawy Prawo zamówień publicznych (Dz.U. 2019 poz. 2019), a sposób sporządzenia reguluje wydane na jego podstawie rozporządzenie Dz.U. 2021 poz. 2458. Zaniżona wartość zamówienia potrafi unieważnić postępowanie, zawyżona - wywołać pytania o gospodarność. Obie sytuacje kosztują zamawiającego miesiące.
Jak czytać wycenę, zanim ją zaakceptujesz
Przed podpisaniem umowy z wykonawcą warto zestawić jego ofertę pozycja po pozycji z niezależnym punktem odniesienia, jakim jest Cennik usług remontowo-budowlanych. Nie chodzi o to, żeby zbić cenę. Chodzi o wyłapanie pozycji, których w ofercie nie ma, a które i tak trzeba będzie wykonać - wywóz gruzu, zabezpieczenie klatki schodowej, przestawienie licznika. Te pozycje zawsze się pojawią, pytanie tylko, czy przed podpisaniem umowy, czy po.
Lokalne wyceny dla Trójmiasta i okolic prowadzimy pod adresem kosztorysy budowlane gdańsk, razem z przedmiarami i inwentaryzacjami.
Czy kosztorys z internetu wystarczy do banku?
Banki przyjmują kosztorysy na własnych formularzach i wymagają podpisu osoby sporządzającej. Kalkulator online nie spełnia tego warunku, bo nikt nie bierze odpowiedzialności za przyjęte nakłady. Do wniosku kredytowego potrzebny jest dokument z datą, poziomem cen i podpisem.
Co zrobić, gdy wykonawca podnosi cenę w trakcie robót?
Sprawdzić, czy sporna robota była w przedmiarze. Jeśli była, a wykonawca ją wycenił, podwyżka wymaga aneksu. Jeśli jej nie było, mamy roboty dodatkowe i trzeba je wycenić osobno, najlepiej przed wykonaniem. Obmiar powykonawczy bez wcześniejszego przedmiaru to rozliczenie w ciemno.
Jak długo kosztorys zachowuje aktualność?
Sam dokument nie wygasa, ale traci wartość razem z przyjętym poziomem cen. Przy kwartalnych zmianach cen materiałów wycena starsza niż trzy miesiące wymaga aktualizacji cen jednostkowych. Nakłady pracy i narzuty zwykle zostają bez zmian, więc aktualizacja jest tańsza niż nowy kosztorys.
Na czym to oparte
- Ustawa z 11.09.2019 r. Prawo zamówień publicznych, Dz.U. 2019 poz. 2019 - art. 34, ustalanie wartości zamówienia na roboty budowlane.
- Rozporządzenie MRiT z 20.12.2021 r., Dz.U. 2021 poz. 2458 - metody i podstawy sporządzania kosztorysu inwestorskiego.
- Rozporządzenie MRiT z 20.12.2021 r., Dz.U. 2021 poz. 2454 - budowa i forma przedmiaru robót.
- Praktyka własna: ponad 500 kosztorysów, w tym wyceny dla Trójmiasta, przetargowe i odszkodowawcze.
Jacek Chajęcki - kosztorysant, prowadzi ADREM i markę Kosztorysanci. Ponad 10 lat praktyki i ponad 500 kosztorysów budowlanych, odszkodowawczych i przetargowych, w stałej współpracy z kancelariami i rzeczoznawcami. ADREM Jacek Chajęcki, Słupia 7A, 09-227 Szczutowo, NIP 9521871558.
Redakcja Magia Budowania - Inspiracje i Porady · wszystkie artykuły